부동산 계약서 작성 후 임대인(집주인)의 체납 세금이 있음을 확인했을 때 계약을 취소하는 방법, 보증금 (가)계약금의 반환

부동산 계약서를 작성하고 나면 임대인의 동의 없이도 임대인의 체납세금을 세무서나 지방자치단체를 통해 확인할 수 있습니다. 이때 부동산 임대차 계약서에 특약 사항으로 "임대인의 체납 세금이 확인될 경우 계약을 취소한다"라는 내용이 있다면 계약을 취소할 수 있습니다. 그런데 대부분의 경우 부동산 임대차 계약서를 작성하게 되면 가계약금 혹은 계약금을 지급하게 됩니다. 계약을 취소하게 되면 임대인에게 지급해 주었던 가계약금 혹은 계약금을 돌려 받아야 합니다. 여기서 발생하는 문제를 살펴 보겠습니다.

 

보증금이 1억원인 전세 계약을 예로 들어 보겠습니다. 보증금이 1억원이면 대부분의 경우 계약금을 1천만원으로 하고, 잔금을 9천만원으로 정하여 계약서를 작성합니다. 통상적으로 잔금을 입금하는 날은 부동산 임대차 계약서에 표시가 됩니다. 계약금 1천만원을 지급해 주는 경우도 있고, 가계약금 1백만원을 먼저 지급해 주는 경우도 있습니다. 어쨌든 임대차 계약서가 작성되었다면 부동산의 주소(즉, 목적물의 표시), 보증금, 그리고 그에 대한 지급 방법 등이 표시되어 계약 체결의 조건이 갖추어져 계약이 진행되는 것으로 볼 수 있습니다.

 

위 부동산 임대차 계약의 예에서, 임차인(세입자)은 계약서를 작성하고 나서 일단 먼저 가계약금 1백만원만 입금을 하기로 하였습니다. 본인이 혹시라도 전세 사기의 희생양이 되지 않을까 싶어서 임대차 계약서를 가지고 임대인의 체납 세금을 먼저 확인해 본 후, 문제가 없으면 나머지 계약금 9백만원을 입금하기로 생각했던 것입니다. 그런데 아뿔싸 임대인의 체납 세금이 확인이 된 것입니다. 다행히 부동산 계약서에 특약 사항으로 임대인의 체납 세금이 확인될 경우 계약을 취소한다는 내용이 있어서 가계약금 1백만원을 돌려 받을 수 있겠구나 생각한 것입니다.

 

하지만 여기서 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 부동산 임대차 계약이 구체적인 내용으로 체결되어 이미 진행되고 있기 때문에 보증금 반환에 대하여 아래 대법원 판례를 살펴 보아야 할 것입니다.

 

"계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부 받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부 받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부 받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다."
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결

 

대법원 판례에서는 가계약금이라는 단어를 쓰지 않았습니다. 이것을 '실제 교부 받은 계약금'이라고 표현하였습니다. 그리고 계약금을 '약정 계약금'으로 표현하였습니다. 이 사례에서는 임대인이 부동산 계약의 해제 원인을 제공하였기 때문에 위 임차인은 1백만원을 돌려 받는 것이 아니라 계약금 1천만원의 2배인 2천만원을 돌려 받아야 합니다.

 

다시 말해서 임대인은 체납 세금을 납부하여 부동산 임대차 계약을 문제 없이 진행하든지 혹은 계약을 해제하고자 한다면 계약금 1천만원의 2배인 2천만원을 임차인에게 반환해야 합니다.

 

반대로 임차인(세입자)이 마음이 바뀌어서 계약을 해제하고자 한다면 이미 지급하였던 1백만원을 제외하고 나머지 계약금인 9백만원을 임대인에게 지급하고 부동산 임대차 계약을 해제할 수 있습니다.

 

계약금을 반환하거나 돌려주지 않아도 되는 상황에서 뜻하지 않은 소득이 발생하게 됩니다. 이 기타소득에 대한 세금은 어떻게 되는지 여기에서 확인해 볼 수 있습니다.

 

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